借金

住宅ローンの売却で贈与税が発生する?低額譲渡とは

任意売却で安く売りたい理由とは?

落ちるマネー

住宅ローンを任意売却する場合、知人に安い価格で買い取ってもらおうと考える方もいるでしょう。
安い価格で売れた場合、住宅ローンが完済できない場合がありますが、残りの借金の処理が保証会社やサービサーに回された場合、不良債権処理で債務を圧縮してもらえる可能性があります。
要するに借金が減るということです。
もちろん、債務者の経済状態を見て判断するため、誰でも債務圧縮されるわけではありませんが、その可能性のある人で、かつ任意売却をする相手が知人という場合は、安い価格で取引しようとすることがあります。
任意売却した後も住宅に住み続けるつもりであれば、知人に住宅の売却額を返すはずですから、そのように考えるのも普通のことでしょう。

売却額が低すぎると贈与税が発生する

しかし、いくら安いといっても、基準は時価になりますので、あまり安い価格で売却することはできません。
「任意売却だから好きに価格を設定できるんじゃないの?」と思われるかもしれません。
確かに不可能ではありませんが、その場合、贈与税が発生する可能性があります。

贈与税とは、贈与された金額にかかる税金であり、その対象が家族でも他人でも発生します。
相続税を回避するために、生前に財産を贈与してしまおう(譲り受けてしまおう)という人が出ないように作られた贈与税ですが、その贈与税を回避するために売買という形で安く取引されてしまうと困ります。
そこで、個人から「著しく低い価格」で財産を購入した場合にも、贈与の性質があると見なして、贈与税が発生する仕組みになっています。
任意売却で不動産を安く売るという行為は、この「著しく低い価格」で財産を購入することに該当する場合があります。

贈与税は財産を譲り受けた人に発生する税金ですので、住宅の購入者が支払うこととなります。
ただし、個人から法人(家族の経営している会社等)に売却した場合は、売却した側にも税金の支払い義務が生じます。

「著しく低い価格」はいくら?

「著しく低い価格」とは、具体的にいくらと決められているわけではありませんが、社会通念に照らし合わせて妥当な金額ということですので、基本的には時価に相当する金額になります。
たとえば、時価1,000万円の住宅を100万円で知人に売却した場合、時価と売却額に大きな開きがありますから、その差額(900万円)に対して贈与税が発生することになります。
「時価」というのは、不動産の取引価格に相当する金額であり、不動産以外の財産については「相続税評価額」のことを指します。

時価を調べたい場合は、国税庁や国土交通省、不動産会社の実勢調査などが参考になります。
国税庁の場合、毎年7月に「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」が公表されており、土地評価額は公示地価の8割となっています。
また、親族間の売買ですと、税金対策のために任意売却していると疑われる可能性もありますので、時価を勘案した上で、さらに「相続税路線価」又は「固定資産税評価額」を割らないように価格を設定した方が良いでしょう。

時価よりも高い金額で売却しても、贈与と見なされる可能性があります。
「著しく低い価格」かどうかは、上記以外にも様々な要因から総合的に判定されますので、売却価格の決める前に、一度税務署に相談してみることをおすすめします。

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