借金

住宅ローンの「リースバック」とは?売却しても住み続ける方法

住宅ローンを売却するとどうなるの?

住宅売却

住宅ローンの返済に行き詰ってしまうと、住宅を売却するしかありません。
住宅を売却すると、その売却額がローンの返済に充てることとなります。
もしもローンの残高が2,000万円あって、1,500万円で売却された場合、残債は500万円になります。
この500万円は、ローンを契約している金融機関(銀行等)の保証会社によって、金融機関に支払われます。
そして住宅の元所有者は、保証会社に対して残債500万円を支払うこととなりますが、今までのように月に何万円も支払う必要はなく、月に1~2万円など、本人にとって支払い可能な金額で返済していくことができます。
もしも債権回収会社(サービサー)委譲された場合は、残債自体を減らしてもらえる可能性もあります。

任意売却ならリースバック可能

住宅ローンの売却には、自分で買い手を探す「任意売却」と、不特定多数に対して買い手を募る「競売」があります。
競売によって知らない人に所有権が移ってしまった場合は、引渡命令によって立退を強制執行されてしまいますから、今の住宅に住み続けることは困難です。
しかし、知人に任意売却した場合は、知人に賃貸料を支払うことで住み続けることが可能です(もちろん知人の同意が必要です)。
このように不動産を売却し、賃貸して使用し続けることを「リースバック」(セル&リースバック)と言います

残債2,000万円の住宅を知人に1,500万円で売った場合、知人に1,500万円を毎月少しずつ支払うことになりますが、ここには金融機関が介入しませんから、無利子で返済することができます。
生活を立て直してから返済を開始するというように、柔軟な話し合いも可能です。
残債500万円については、サービサーと交渉して100万円や200万円に圧縮して貰える可能性があります。
もしも100万円に圧縮してもらった場合、残債2,000万円の住宅ローンが、合計1,600万円の借金に変わり、しかも無利子で毎月少しずつ返済できる状態になります。

任意売却の注意点

ただし、住宅の売買価格は自由に設定できるわけではなく、金融機関側の意向もあります(ある程度市場価格を反映した価格を希望されます)し、市場価格に対して著しく低い価格で売却した場合は、贈与と見なされてしまい、高額な贈与税が発生する可能性もあります
住宅ローンの任意売買は、親子や夫婦、親族間でも可能ですが、金融機関に断られる可能性が高いという点にも注意が必要です。

また、サービサーに回されたからといって、必ずしも債務圧縮してもらえるとは限りませんし、債務圧縮できたとしてもその金額があまり減らない場合もあります。
債務者の経済状況や、債権者との交渉によって異なります。

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