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ふつうのサラリーマンにもできる中古アパート経営

銀行から融資を受けられます

アパート
 中古アパート経営は不動産投資の一種です。不動産投資というと、行っているのは資産に余裕のある地主、相続人、実業家といったイメージが強いと思いますが、実際には大家の30%以上は30~50代のサラリーマン。これは資本金200~300万円くらいでも銀行から低金利の融資を受けられることが大きな要因です。1棟丸ごと買い取るくらいの融資を受けることも可能です。大きな不動産会社も銀行から融資を受けてマンションを経営していることがほとんどです。

不動産投資の収入にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインというのは不動産を購入したときよりも高く売り、その差で発生する利益のこと。短期的な視点での不動産投資です。中古アパート経営で人に貸すことで得られる収入はインカムゲインです。毎月安定した収入が入ってくる長期的な視点での不動産投資になります。

中古アパート経営のメリット

中古アパート経営には次のようなたくさんのメリットがあります。

安定収入

入居者が決まれば退去するまでの平均2年間は家賃で安定収入が入ってきます。

キャピタルゲインも

地価が上昇したときに売却すればキャピタルゲインでも利益を得ることができます。

事業収益も

賃貸管理、売却、物件や不動産会社の選定など事業に深く関与することでさらに収益を上げることができます。

税を減額

建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にすれば所得税と住民税を減額できます。

インフレ対策

物価が上昇したり、貨幣の価値が下落しても中古アパートの価値は上がるのでインフレ対策になります。

個人的な年金の確保

日本の年金の受給年齢は70歳くらいにまで引き上げられることは確実です。その対策として、個人的な年金を確保するために中古アパートの経営をしている人も多くいます。

中古アパート経営のデメリット

もちろん中古アパート経営にもデメリットはあります。入居者が決まらなければ家賃収入は入りませんし、入居者が入っても家賃を滞納されることもあります。火災や地震に遭った場合、保険に加入しておけば損害は少なくて済みますが、建物が使い物にならなくなったら利益を得られる期間は短くなります。建物の老朽化もあるので、修繕費もあらかじめ事業計画に入れておく必要があります。

ある程度の資本金は必要です

ベテランの不動産投資家ですと、物件購入価格をすべて銀行から融資してもらえるということもあります。が、はじめて不動産投資をする方が全額融資を受けるのはほとんど不可能です。物件購入価格の1~2割くらいは資本金として必要になります。もし全額融資を受けられた場合でも、不動産会社に払う仲介手数料、登録免許税、リフォーム費用などは銀行融資の対象になりません。ですので、やはり物件購入価格の1割くらいは資本金として必要になってきます。

銀行はいくつもアタックしましょう

銀行から融資を受ける際は物件だけでなく、その個人の人間性も審査されます。きちんと返す意思があるか、安定収入があるか、お金に対してルーズでないか、などです。もし家賃収入が入らなかった場合でも本業で返済できるということを示したほうがいいでしょう。勤続年数が短い人、延滞歴や滞納歴がある人、安定収入がない人などは融資を受けるのが難しくなります。

もしひとつの銀行で融資を断られてもそこで諦めずに別の銀行をあたってみましょう。個人や物件への評価は銀行によってさまざまだからです。まずは自分が口座をもっているなど長年関わりのある銀行からあたってみて、そこからいくつもの銀行にアタックするつもりでやったほうがいいでしょう。

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