知識

頭金の金額によって住宅ローンの金利が優遇される?

金利が0.1%以上下がる場合も

藁袋のお金と家

住宅ローンを組む時は、頭金として一定の金額を先に用意することが一般的です。
頭金は必ず用意しなくてはならないというわけではありませんが、頭金があると貯金に回せるお金がある=経済力があるということで、担当者の心証が良くなりますし、頭金を入れた分ローンの返済総額が減りますから、毎月の返済額も少なくなりますし、利息も減ります。

さらに金融機関によっては、一定額の頭金を入れると金利が優遇される場合もあります。
たとえば、全期間固定金利のフラット35の場合、住宅の購入価格に対する借入が9割以下になると金利が低くなります。
2015年10月現在ですと、9割超融資(頭金なしを含む)は1.72%、9割融資は1.59%です。
3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、金利が1.72%だと返済総額は3,995万円ですが、年1.59%だと3,913万円です。
0.13%違うだけでも82万円の差が生まれます。
購入価格3,000万円の場合、その1割に当たる300万円を頭金で支払った方が、利息が82万円少なくなるということです。

一般的には、購入価格の2割程度の頭金を入れると、金利が0.1%~0.2%低くなります
少し金利が優遇されたってあまり変わらないと思われるかもしれませんが、借入額が大きいと0.1%でも大きな差が出てきます。

頭金をこれから用意する場合は?

頭金に支払えるお金があれば、そのまま頭金を払って契約すればよいですが、頭金がなくてこれから貯めるつもりという方は、少々注意が必要です。
というのも、数百万円の頭金を貯めようと思ったら数年間かかってしまうと思いますが、その間に住宅ローンの金利が上昇してしまい、頭金の金利優遇の旨味がなくなってしまう可能性があるからです。

住宅ローンの金利は常に変動しています。
もしも頭金を貯めている間に金利が上がってしまったら、返済総額も上がりますから、以前よりも高い金額で契約しなくてはなりません。
頭金を入れて返済総額を減らし、金利優遇されたとしても、金利が上がる前に頭金なしで契約していた方が得だったというケースもあります。

たとえば、上記の例ですと9割超融資は1.72%、9割融資は1.59%ですが、その数年後に金利が0.2%ずつ上がった場合、9割超融資は1.92%、9割融資は1.79%となり、返済総額は前者が4,122万円、後者が4,039万円になります。

金利が1.72%の時に頭金なしで契約していた場合、返済総額は3,995万円ですが、数年後に頭金300万円を支払って金利1.79%で契約した場合、返済総額は4,039万円になります。
頭金を用意したのに、かえって返済総額が増えてしまったことになります。

頭金を用意している間にアパート等で賃貸生活していれば、その間に家賃も支払わなくてはなりません。
住宅ローンを組むことが決まっており、アパートを借りる特別な理由がないのであれば、頭金なしで住宅ローンを組んだ方が良かったということになります。

金利の動きを見極めるのは難しい

ただし、住宅ローンの金利が上がるかどうか、それを判断することは難しいです。
「これから金利は上がるんだ」と思える場合は、積極的に借入した方がよいですが、景気の動向が読めないという場合は、焦って借入することはおすすめできません。

1980年代後半から始まった日本のバブル景気では、住宅ローンの金利がどんどん上がっていく状態でしたので、早くローンを組んだ人が得する状態でした。
しかし、バブルが崩壊してからローン契約した人の中には、不景気で収入が減少したことに加え、無理してローンを組んだために結局住宅を売却しなくてはならないという人が大勢出ました。

頭金なしで契約する場合は、将来的に返済していけるかどうか、少々先を見て考える必要があります。

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