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任意売却物件を購入するメリット・デメリット

任意売却物件とは?

中古の家

不動産物件を探す時、新居じゃなくても良いという方は、任意売却物件もチェックすることをおすすめします。
任意売却物件とは、ローンを払えなくなって担保にした不動産を売り出している物件のことです。
住宅ローンを組む時は、住宅や土地を担保にしてローンを組むことが一般的ですが、人によっては途中でローンを支払えなくなります。
すると、債権者に担保を差し押さえられて競売にかけられ、その売上によってローンの残金を返済するという流れになるのですが、競売にかける前に、債務者自身が買い手を探して不動産を売却することが認められています。
これを任意売却といいます。
任意売却する時は、不動産などの専門業者に依頼して査定してもらい、買い手との仲介も行ってもらいます。
ですので、不動産屋に行くと「この物件は任意売却する予定なんだけど」と、任意売却物件を紹介されることもあります。

任意売却物件のメリット

任意売却物件は、市場価格より安く購入できるというメリットがあります。
不動産を競売にかけた場合、不動産屋などが下見に来たり、近所の人に聞き込み調査などを行いますので、家を競売にかけたことを知られてしまいます。
なるべく秘密裏に処理したいと考えている債務者は、多少値引きしても競売になる前に売却したいと考えます。
また、任意売却ですと債務者の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が免責になりますので、買い手がリスクを背負う分、割引価格になりやすいです(瑕疵担保責任については後述します)。

価格値下げの交渉ができない場合も

ただし、任意売却を行うということは、債務者は債権者への借金を返済しなくてはならないということですから、売却価格は最低でも借金を返済できる金額になります。
住宅ローンを組んですぐに返済する場合や、不動産を担保にして高額な借金を組んだ場合などは、債務者、債権者ともになるべく高い価格での売却を希望します。
任意売却物件では債務者だけじゃなく債権者の同意も必要ですので、交渉に時間がかかる可能性もあります。

任意売却物件のデメリット

任意売却物件のデメリットは、瑕疵担保責任を問うことができないことです。
瑕疵とは、欠点や過失という意味です。
売買する不動産に、一般的な注意力では発見できないような欠陥があった場合、不動産取引の1年以内であれば、買い手は売り手に損害賠償を請求することができます(契約解除も可能です)。
これを瑕疵担保責任と言います。

しかし、任意売却では瑕疵担保責任が免責となるため、物件購入後に欠陥を発見しても、その修繕にかかった費用などはすべて買い手が負担しなくてはなりません。
そのため、物件購入する前に物件の設備状況をよく確認する必要があります。

また、債務者が引っ越す時に荷物を置いていくケースもあります。
原則的には、すべての荷物を処理してから引っ越すことになっていますが、まれに荷物を後から発見することもあります。
そのような場合、勝手に処分してしまうとトラブルになる可能性がありますので、不動産会社の担当者に連絡した方がよいでしょう。

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